Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость
Следующим моим уроком было умение справляться с разочарованиями. По мере того как шло время, я все больше приходил в отчаяние. Все предлагавшиеся дома были либо слишком дорогими, либо требовали кучи денег на ремонт. Поджав хвост, я опять вернулся к богатому папе, но, как вы уже догадались, большого сочувствия не встретил.
Когда я пожаловался, что мне не хватает денег, он просто рассмеялся и преподал мне следующий урок: «Когда найдешь недвижимость, приносящую доход, тогда и деньги найдутся».
Спустя месяц я нашел на острове Мауи кондоминиум, состоявший из квартир с одной спальной и одной ванной комнатой. Он располагался всего в квартале от великолепного песчаного пляжа. Наконец-то я нашел то, что искал. Я купил сразу три квартиры, внеся начальный платеж с кредитной карточки и договорившись о финансировании оставшейся суммы со стороны продавца. Теперь с каждой квартиры я получал чистых 25 долларов в месяц. Я их зарабатывал, а не терял. Богатый папа был прав. Найдя хорошую инвестицию, вы всегда найдете и деньги на покупку.
Возьмите на заметку
«Когда найдешь недвижимость, приносящую доход, тогда и деньги найдутся».
Богатый папаК вашему сведению: 25 долларов на первый взгляд не бог весть какая сумма, но это один из четырех источников дохода. В сфере недвижимости к этим четырем источникам относятся:
1. Денежный поток. В данном случае он составлял 25 долларов в месяц.
2. Уменьшение задолженности. Каждый месяц погашалась определенная часть моего кредита. Если бы я продержал у себя эту недвижимость до окончания кредита, то фактически его выплатили бы мои квартиросъемщики.
3. Амортизация недвижимости. Правила, установленные в бухгалтерской и налоговой сферах, позволяют мне выводить амортизированную стоимость из налогооблагаемых сумм. Это значит, что фактически зарабатывая деньги, я делаю вид, что теряю их. Для меня это означает чистую прибыль, так как я плачу меньше налогов. Это явление иногда называют фантомным денежным потоком.
4. Удорожание недвижимости. Речь идет о повышении рыночной стоимости. Большинство людей вкладывают деньги в недвижимость именно из-за ее удорожания. Во время последнего бума спекулянты скупали недвижимость только с одной целью – тут же перепродать ее с прибылью.
Эти четыре источника доходов в совокупности составляют так называемую «внутреннюю норму доходности». Если в моих инвестициях присутствуют все четыре источника, я чувствую себя намного увереннее.
Как уже было сказано раньше, я инвестирую ради денежных потоков. Я не люблю спекулировать недвижимостью, потому что мне больше по душе все четыре возможности получения доходов. Поиски такой недвижимости занимают много времени, и мне неохота расставаться с ней.
Еще одна причина, удерживающая меня от спекуляции, заключается в том, что я могу извлечь выгоду из удорожания недвижимости, даже не продавая ее. Давайте предположим, что я купил недвижимость за 200 тысяч долларов, а через несколько лет ее стоимость возросла до 300 тысяч. Вместо того чтобы продавать ее, я лучше получу кредит под залог этой недвижимости, а выплачивать его, как и прежде, будут квартиросъемщики. Разумеется, такую операцию я провожу лишь в том случае, если уровень квартплаты позволяет покрыть возросшие платежи по кредиту.
Что же касается продажи недвижимости и спекуляции, то у меня имеется негативный опыт, и я сейчас расскажу о нем.
Больше, чем починка туалетов
После покупки трех квартир я наивно полагал, что моя учеба завершена. Но вместо этого началась очередная фаза образования – на этот раз в области управления недвижимостью. Уже через несколько месяцев после покупки произошел прорыв в системе очистки сточных вод, и нечистоты хлынули в мои квартиры. Следующим этапом моего учебного плана стали навыки в ведении переговоров со строителями, ассоциацией домовладельцев, юристами и принятие решения, что же теперь делать с такими «ароматными» квартирами.
Проблема оказалась куда сложнее, чем просто ремонт унитаза.
Продажа как способ решения проблемы
Единственным положительным обстоятельством было то, что, несмотря на потерю денег из-за отсутствия жильцов, рынок недвижимости на Мауи пошел в гору. Агент по недвижимости, принадлежавший как раз к тому типу, от которого предостерегал нас преподаватель на курсах, предложил мне по 48 тысяч долларов за каждую квартиру. Поскольку купил я их в свое время всего по 18 тысяч, то мой доход от продажи составлял около 30 тысяч с квартиры. Эта сумма и проблемы с очистными сооружениями перевесили все остальные доводы. Я продал свою недвижимость.
Едва я успел положить деньги в карман, как спустя всего несколько недель агент перепродал эти квартиры по 65 тысяч долларов. Уроки следовали один за другим. С одной стороны, я вроде бы заработал деньги, а с другой – потерял. Канализация заставила меня принимать решения, руководствуясь не разумом, а эмоциями.
Эта неудача с очистными сооружениями перевела меня в категорию, которую в кругах инвесторов в недвижимость называют «отказниками». Отказник – это владелец, который по каким-либо причинам отказывается от своей собственности и уходит с рынка. Такие люди ведут себя эмоционально и иррационально. Вскоре после скандала с субстандартными кредитами в 2007 году рынок был наводнен такими отказниками.
Если вы хотите разбогатеть, ищите отказников и ту недвижимость, от которой они отказываются.
Чем больше проблема, тем лучше усваивается урок
Еще один урок, который я получил в этой ситуации, можно сформулировать так: «У начинающего инвестора недвижимость должна находиться не более чем в часе езды». Поскольку мои квартиры находились на другом острове, мне постоянно приходилось отпрашиваться с работы, ехать в аэропорт, ставить машину на стоянку, садиться в самолет, затем брать машину напрокат, ехать целый час, работать над решением проблемы и спешить обратно. В результате я терял целый рабочий день. И все это обходилось отнюдь не дешево. Сегодня я могу управлять недвижимостью на расстоянии, но в то время мне следовало бы найти себе объект для инвестиций как можно ближе к дому, не более чем в часе езды. Лишь после того, как вы приобрели десяток домов, каждый из которых преподносит вам все новые уроки, можно расширять радиус своей деятельности.
Больше недвижимости – больше проблем – больше денег
Следующим пунктом в учебном плане стали налоги. Продав три квартиры, я положил в карман кучу денег – и потратил их. На следующий год я обнаружил, что подошло время платить налоги. Деньги-то я заработал, но одновременно приобрел и проблемы с налогами. Оказалось, что налоговая служба шутить не любит и оправданий не принимает.
Любая недвижимость имеет свои проблемы и преподносит свои уроки. Каждый из таких уроков заставлял меня продолжать учебу. В результате я становился опытнее, умнее и богаче. Богаче с каждой новой неудачей. Я пришел к выводу, что люди, избегающие неудач, не могут добиться успеха.
Возьмите на заметку
Неудачи делали меня богаче. Я пришел к выводу, что люди, избегающие неудач, не могут добиться успеха.
Сегодня у нас с Ким в собственности около 1500 квартир, и в месяц мы зарабатываем больше денег, чем большинство людей могут заработать за несколько лет. Наше образование и накопление опыта продолжаются, но финансовые результаты с лихвой компенсируют все трудности. Даже во время кризиса с субстандартными ипотечными кредитами наша недвижимость продолжала давать хороший доход. Какие бы тяжелые времена ни наступили, людям все равно нужна крыша над головой.
Что касается наставников, то к ним можно причислить всех профессионалов, принявших участие в написании этой книги. Как только у нас с Ким возникает какой-то вопрос, мы сразу звоним им. Попросту говоря, наша учеба никогда не кончается, потому что нет конца проблемам и вызовам.
Как же преодолеть страх перед неудачами? Ответ прост: надо расти и развиваться. Неудача – это часть учебы, поэтому начинайте с детских шагов. Маленькие дети учатся сначала ползать, потом ходить и только затем бегать. В ходе этого процесса им не раз приходится падать. И это хорошо, что дети еще совсем маленькие, – им не так высоко падать.
Наша система образования имеет два серьезных недостатка. Во-первых, она наказывает учеников за ошибки. Если вы их не делаете, вы отличник. Если допускаете их слишком много, к вам приклеивают ярлык двоечника. Именно поэтому люди, демонстрировавшие хорошие успехи в школе, зачастую не могут похвалиться такими же результатами в реальной жизни. Второй недостаток заключается в том, что в школе каждый пишет контрольные работы самостоятельно. Если вы решите скооперироваться с одноклассниками во время контрольной, то вас обвинят в списывании. Я заработал больше денег, чем многие бывшие отличники, потому что допускал больше ошибок и «списывал», то есть сотрудничал с окружающими. Эта книга создана как раз теми людьми, которые постоянно помогают мне писать контрольные.
